양도차익 1억 원 양도세 (2026)

양도차익 1억 양도세(2026년, 지방소득세 포함, 비과세 아닌 경우): 5년 보유 16,764,000원, 10년 보유 14,124,000원, 조정대상지역 2주택이면 42,003,500원이에요.

양도세 공제와 세율

• 1세대 1주택 비과세: 2년 넘게 가진 집(살 때 조정대상지역이면 2년 넘게 산 집)을 12억 원 이하에 팔면 세금이 없어요. 12억을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세해요
• 장기보유특별공제: 3년 넘게 가지면 차익의 6%부터 해마다 2%씩, 15년 이상 30%까지 빼 줘요. 12억 넘는 1주택에 2년 넘게 살았으면 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%
• 기본공제: 1년에 250만 원(부동산 양도를 모두 합쳐서)
• 2년 안에 팔면: 주택은 1년 안 70%, 2년 안 60%. 토지·상가·건물은 50%, 40%
• 다주택 중과: 조정대상지역(서울 전역 등) 집을 2주택이면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p. 장기보유특별공제도 없어요

양도소득세율

차익별 양도세(지방소득세 포함)

12억 넘는 1주택 양도세(판 가격의 절반에 사서 10년 보유·거주)

양도소득세 계산 방법

• 양도차익: 판 값 − 산 값 − 필요경비(취득세·중개수수료·확장 같은 고친 비용)
• 장기보유특별공제: 양도차익 × 공제율(보유·거주 기간별)
• 과세표준: 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원
• 양도소득세: 과세표준 × 세율 − 누진공제(6~45%, 2년 안에 팔거나 중과면 더 높게)
• 낼 세금: 양도소득세 + 지방소득세(양도소득세의 10%)

자주 묻는 질문

1주택인데 양도세를 내나요?

집을 2년 넘게 가졌고 12억 원 이하에 팔면 내지 않아요. 2017년 8월 3일 뒤에 조정대상지역에서 산 집은 2년 넘게 살기까지 해야 해요. 12억을 넘게 팔면 넘는 부분만큼만 세금을 매기고, 오래 가지고 살았을수록 공제가 커져요.

12억 넘는 집은 세금이 얼마나 나오나요?

10억에 사서 10년 가지고 살다가 20억에 팔면 차익 10억 중 12억 넘는 비율(8억/20억)인 4억에만 세금을 매겨요. 장기보유특별공제 80%를 빼면 지방소득세까지 14,124,000원이에요.

다주택자 양도세 중과는 지금도 있나요?

네. 2022년 5월부터 미뤄 주던 중과가 2026년 5월 9일에 끝나서, 5월 10일 뒤에 조정대상지역 집을 팔면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 빼 주지 않아요. 지방 저가주택이나 일시적 2주택처럼 중과에서 빠지는 경우도 있으니 해당하면 따로 확인하세요.

필요경비에는 뭐가 들어가나요?

살 때 낸 취득세, 법무사·중개 수수료, 팔 때 낸 중개 수수료, 확장·샷시·보일러 교체처럼 집의 가치를 올린 공사비예요. 도배·장판·수리처럼 고쳐 쓰는 비용은 빠져요. 영수증이나 계좌 기록이 있어야 인정돼요.

보유 기간은 언제부터 세나요?

잔금을 치른 날(또는 등기한 날 중 빠른 날)부터 판 집의 잔금일까지예요. 이 계산기에는 꽉 찬 햇수를 넣으세요. 2년이 며칠 모자라면 세율이 크게 달라지니 날짜를 꼭 확인하세요.

양도세 신고는 언제 하나요?

판 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해요. 1년에 두 번 이상 팔았으면 다음 해 5월에 합쳐서 확정신고를 해요. 비과세라도 12억 넘는 집이면 신고해야 해요.

부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

네. 양도세는 사람별로 매겨서 차익이 반씩 나뉘고 기본공제 250만 원도 각자 받아요. 누진세율이라 한 사람 명의보다 대체로 적게 나와요. 이 계산기는 한 사람 기준이라 공동명의면 금액을 반으로 나눠 넣고 나온 세금을 두 배 하세요.

장기보유특별공제가 바뀐다던데요?

2026년 세법개정안에 1주택 공제를 거주 중심으로 바꾸고 공제 금액에 한도를 두는 안(2028년 양도분부터)이 있지만, 아직 국회를 통과하지 않았어요. 2027년까지 파는 집은 지금 법(보유 연 4% + 거주 연 4%)대로 계산돼요.

양도소득세 계산기